الزام فروشندهبه انتقال رسمی سند

یکی از دعاوی مربوط به املاک عبارت است از درخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خواهان که از آن با عنوان «دعوای الزام به تنظیم سند» یاد می‌کنند.  این دعوا در مواردی طرح می‌شود که با وجود انجام معامله یا برنده شدن خواهان در مزایده و خرید ملک، خوانده به هر دلیلی از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند. در ابتدا بد نیست بدانید که در تمامی دعاوی حقوقی اصولا پای مال شامل منتقول و غیرمنقول در میان است و دعوای تنظیم سند نیز یک دعوای مالی به حساب می‌آید.  قبل از شروع بحث و بازخوانی یک پرونده این نکته را به خاطر داشته باشید که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند مبلغی را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد، مگر اینکه در قرارداد بین آنها به هر دو تعهد تصریح شود، یعنی در قرارداد بیاید که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام پردازد.در ادامه در قالب یک پرونده این موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد.

  شروع دعوا

خواهان، دادخواستی به خواسته الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ثمن اعیانی پلاک ثبتی شماره 4307 اصلی مفروز و باقیمانده از پلاک اصلی مرقوم قطعه اول مقوم به 51000000 ریال تقدیم دادگاه کرده است. دلایل و منضمات دادخواست عبارتست از فتوکپی دادنامه 1946 مورخ 15/10/78، آگهی مزایده، صورتجلسه انجام مزایده، دستورتملیک شعبه دادگاه عمومی تهران و سند رسمی شماره 26382 مورخ 14/8/81 دفترخانه 197 تهران.

  مجهول‌المکان بودن خوانده

به علت مجهول‌المکان بودن خوانده، خواهان تقاضای اجرای ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی و احضار خوانده از طریق درج در مطبوعات را کرده است. دادگاه دستورتعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین جهت رسیدگی و ارسال نسخه دوم دادخواست و ضمایم را برای خوانده صادر کرده و نیز دستور داده، مطابق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی دعوت از خوانده به عمل آید. دفتر برای تاریخ 25/5/92ساعت 30 : 10 صبح وقت رسیدگی تعیین می‌کند. هزینه درج آگهی طی قبضی پرداخت شده و آگهی ابلاغ وقت دادرسی و دادخواست و ضمایم برای خوانده در روزنامه کثیرالانتشار به عمل آمده است.

 تشکیل جلسه دادرسی

جلسه در تاریخ مقرر 25/5/92 راس ساعت تشکیل شده و خواهان حاضر بوده، ولی خوانده حاضر نیست. خواهان اظهار کرده که خواسته و عرایض وی به شرح دادخواست تقدیمی است. همچنین در این تاریخ دادگاه به دفتر دستور تعیین وقت احتیاطی داده و نیز پرونده اجرایی را جهت ملاحظه درخواست می‌کند. چون پرونده در بایگانی راکد بوده، این درخواست را از بایگانی راکد به عمل می‌آورد. در تاریخ 16/6/92 در وقت فوق‌العاده پرونده واصل شده از اجرای احکام مورد بررسی قرار می‌گیرد و خلاصه آن توسط دادرس شعبه چنین قید می‌شود که آقایان احمد، پرویز، جعفر دادخواستی به طرفیت خانم حمیده و آقای محمدتقی به خواسته فروش یک باب خانه واقع در بخش 2 تهران تقدیم کرده‌اند و به شعبه دادگاه عمومی تهران ارجاع شده است. دادگاه پس از استعلام ثبتی در خصوص قطعیت گواهی عدم افراز طی دادنامه شماره 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ششدانگ ملک موصوف را صادر می‌کند. پرونده جهت اجرای حکم به اجرای احکام ارسال می‌شود و پس از استعلامات ثبتی طی نامه 37842/ش موضوع را به کارشناس ارجاع می‌کند و پس از مراحل مزایده ششدانگ ملک مذکور سرانجام طی دادنامه شماره 737 صادره از شعبه دادگاه عمومی تهران حکم تملیک صادر و اعلام می‌شود. خرید آقای فرشید که طی سند شماره 2638 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمی 197 حوزه ثبتی تهران ششدانگ یک باب خانه مسکونی (به استثنای ثمن اعیانی) صادر و اعلام می‌کند. در این تاریخ پرونده واصله به صورت فوق خلاصه‌برداری شده و اعلام می‌دارد که چون مالکیت قیمت اعیانی ملک پلاک ثبتی 4307 بخش 2 تهران اعلام و مشخص نکرده است، بنابراین مقرر داشته، دفتر طی نامه‌ای از اداره ثبت بخواهد، مالک یا مالکین ثمن اعیانی ملک پلاک ثبتی 4307 بخش 2 تهران را به شعبه اعلام کنند. ثبت منطقه شمال شرق تهران در جواب اعلام می‌کند که ثمن اعیانی پلاک ثبتی مذکور متعلق به خانم ربابه همسر مرحوم سعید می‌باشد. در نهایت دادگاه با بررسی محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور رای می‌کند.

 رای دادگاه

در خصوص دادخواست آقای فرشید به طرفیت خانم ربابه به خواسته الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ثمن اعیانی پلاک ثبتی به شماره 4307 اصلی مفروز و باقیمانده از پلاک اصلی که خواهان چنین توضیح داده است که مالکین ششدانگ پلاک ثبتی شماره 4307 اصلی مفروز و باقیمانده از پلاک اصلی بدوا از اداره ثبت منطقه تقاضای افراز پلاک مرقوم می‌کند و براساس تصمیم شماره 60337 / ش رای به عدم افراز پلاک مرقوم صادر می‌کند. سپس مالکین تقاضای فروش می‌کنند که طی دادنامه 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ملک صادر می‌شود و براساس صورتجلسه مورخ 12/6/91 برنده مزایده می‌شود و سرانجام دستور تملیک طی شماره 727  مورخه 9/7/91 صادر از شعبه دادگاه عمومی تهران سند انتقال تحت شماره 26382 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمی شماره 197 حوزه ثبتی تهران به نام وی صادر می‌شود و در سند مذکور قید می‌شود، تمامی ششدانگ یک باب خانه مسکونی به استثنای ثمن اعیانی در حالی که وی تمامی ششدانگ را خریداری و مبلغ را براساس مزایده پرداخت کرده و براساس ششدانگ بود و به شرح خواسته تقاضای الزام خوانده به انتقال رسمی ثمن اعیانی ملک را کرده است. با وجود این‌که اخطاریه طبق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی به خوانده ابلاغ قانونی شده و مشارالیه در جلسه دادگاه حاضر نشده و هیچگونه دفاعی نکرده است و با ملاحظه دستور فروش پلاک ثبتی 4307 بخش 2 تهران طی دادنامه 946 مورخ 15/10/87 صادره از شعبه دادگاه عمومی تهران به صورت ششدانگ صادر شده و صورتجلسه مزایده مورخ 12/6/91 مزایده انجام شده و خواهان برنده شده و دادگاه صحت مزایده را تشخیص و طی دادنامه شماره 737 مورخ 9/7/91 حکم تفکیک صادر شده است و با توجه به ملاحظه سند رسمی شماره 26382 مورخ 14/8/91 صادره از دفتر اسناد رسمی شماره 197 حوزه ثبتی تهران که در آن مورد انتقال تمامی ششدانگ یک باب خانه مسکونی (به استثنای ثمن اعیانی) قید شده است و با توجه به نامه شماره 3797/ش مورخ 27/7/92 و ثبت منطقه شمال شرق تهران به شماره 2133 مورخه 1/8/92 ثبت دفتر دادگاه شده است. دلالت به مالکیت ثمن اعیانی خانم ربابه خوانده دارد، با توجه به مراتب فوق دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص و به استناد مواد 219، 220، 223، 224، 225 قانون مدنی و مواد 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاک و به ماده اول و ماده چهارم قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین‌نامه قانون مذکور حکم به الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ثمن اعیانی در قبال دریافت سهم وی (ثمن اعیانی) از مبلغ مزایده به نام خواهان صادر و اعلام می‌کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه می‌باشد.

 تحلیل پرونده

نکته اول این‌که با توجه به مجهول‌المکان بودن خوانده، روند احضار وی به این ترتیب است که بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست یک نوبت در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار به هزینه خواهان آگهی خواهد شد. تاریخ انتشار‌آگهی تا جلسه رسیدگی نباید کمتر از یک ماه باشد.
نکته بعد این‌که یکی از مستندات رای صادره مواد 219 و 220 قانون مدنی است که مقرر داشته‌اند: «عقودی که طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قایم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر این‌که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود. عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به کلیه‌ نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند». از نظر شرایط شکلی دعوی مذکور براساس قانون اقامه و دادخواست نیز به صورت صحیح و قانونی تنظیم و ارایه شده است و تمامی دستورات و اقدامات دادگاه و دفتر شعبه منطبق با قانون صورت گرفته است. در خصوص جنبه ماهوی دعوی نیز چون خوانده در جلسه رسیدگی حاضر نشده است و از آنجایی که ثمن اعیانی از لوازم آن بوده است و اذن در شی اذن در لوازم آن است، به این ترتیب دادگاه با استناد به مدارک و دلایل موجود مبادرت به صدور رای کرده و کاملا قانونی و درست است.