تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

البته ارسال چنین اظهارنامه‌ای به مستاجر  تاثیر زیادی برای موفقیت در دعوا ندارد. البته باید در خصوص دعوای تعدیل اجاره‌‌بها خاطرنشان ساخت که تعدیل اجاره‌بها به مفهوم تجدیدنظر در نرخ اجاره‌بهاست و حتی می‌تواند از سوی مستاجر به منظور کاهش میزان اجاره‌بها در دادگاه حقوقی مطرح شود. البته با توجه به اینکه هزینه‌های زندگی و نرخ ملک و اجاره‌بهای املاک در کشور ما بیشتر حالت صعودی دارد، کمتر شاهد طرح دعوای کاهش نرخ اجاره‌بهای ماهانه از سوی مستاجر هستیم. در هر حال چنین دعوایی دارای یک‌سری تشریفات خاصی است که در ادامه به بررسی و شرح آنها می‌پردازیم.

  آغاز اختلاف

خواهان دعوا ابتدا اظهارنامه‌ای برای مستاجر خود ارسال می‌کند و در آن توضیح می‌دهد که میزان اجاره‌بهای پرداختی از سوی وی کم است و از وی می‌خواهد به منظور توافق نسبت به افزایش اجاره‌بها با خواهان همکاری کند، وگرنه وی برای افزایش نرخ آن اقامه دعوا خواهد بود. در پی به‌دست نیامدن توافق، خواهان در دادخواست خود به طرفیت آقای رضوان... عنوان کرده است که مالک شش دانگ پلاک ثبتی در تهران است و قسمتی از پلاک مزبور را که یک باب مغازه است، به موجب سند رسمی به اجاره خوانده داده است و با توجه به اینکه از زمان اجاره مدت زیادی گذشته و شاخص کالا و خدمات بالا رفته و شرایط افزایش اجاره‌بها فراهم است و خوانده نیز حاضر به افزایش اجاره بها نیست، مستندا به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 رسیدگی و اصدار حکم به افزایش اجاره بها با احتساب جمیع خسارات و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را از دادگاه محترم خواسته است.

  رسیدگی دادگاه

پس از ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی مستقر در مجتمع قضایی، دستور ثبت پرونده و ارسال اخطاریه به طرفین و وقت رسیدگی اوراق دادخواست و ضمایم آن به خوانده داده می‌شود. در وقت رسیدگی مقرر خواهان حضور نمی‌یابد، ولی  وکیل خوانده حاضر می‌شود و به قاضی بیان می‌کند که حسب ادعای خواهان از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مورخ 4/11/1354 تا به امروز، هیچگونه تعدیلی نسبت به اجاره‌بها صورت نگرفته است در حالی که چنین ادعایی صحت ندارد چراکه رسیدهای پرداخت اجاره‌بها به خواهان از سوی موکل نشان می‌دهد که میزان اجاره‌بها با توافق شفاهی میان موکل اینجانب با خواهان، هر چند سال یک بار تعدیل شده است. طبق آخرین توافق حاصله میان موکل و خواهان، میزان اجاره‌بهای ماهانه، مبلغ دویست و پنجاه هزار ریال تعیین شده است و در حال حاضر مبلغ اخیرالذکر به خواهان پراخت می‌شود. در این خصوص نمونه رسیدهای پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده طی سال‌های اخیر پیوست لایحه دفاع شده است. در ضمن خواهان در دادخواست تقدیمی خود تقاضای افزایش میزان اجاره‌بها را تا ده برابر میزان اجاره‌بها یعنی به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال کرده‌است در حالی که هیچ دلیل موجهی مبنی بر افزایش یافتن نرخ اجاره‌بهای ملک استیجاری موضوع دعوا به میزان اعلامی در دادخواست توسط خواهان ارایه نشده است و صرفا خواهان به تعیین مبلغی آن هم به ده برابر بیشتر از اجاره‌بهای تعدیل‌شده فعلی اقدام کرده‌است. از آنجا که این تعیین قیمت اجاره‌بها آن هم با افزایش فاحش قیمت فعلی اجاره‌بها دلیل موجهی ندارد، به این ترتیب مورد قبول موکل اینجانب نیست. بنا به مراتب فوق، رد دعوای خواهان  مبنی بر تعدیل اجاره‌بها به استناد موارد فوق‌الذکر از محضر دادگاه مورد استدعاست.

 دادگاه نظر به فنی بودن  قضیه موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد و کارشناس منتخب پس ازانجام موضوع کارشناسی نظر خود را به دادگاه ارایه می‌کند. نظر کارشناسی برای طرفین ارسال و طرفین دعوی نسبت به آن اعتراضی نمی‌کنند.

  رای دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح برگ جداگانه مبادرت به صدور رای به این شرح کرد:

«در خصوص دعوای آقای اباذر... به طرفیت آقای رضوان... به خواسته تقاضای تعدیل اجاره‌بها و افزایش آن و الزام خوانده به پرداخت مابه‌التفاوت آن با احتساب خسارات دادرسی، دادگاه با ملاحظه اظهارات طرفین و ارجاع امر به کارشناس و مصون ماندن نظریه کارشناسی از ایراد و اعتراض خوانده و خواهان و با لحاظ رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده، دعوای خواهان را وارد تشخیص و به استناد ماده 4 و 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 علاوه بر حکم به تعدیل اجاره‌بها با ملاحظه نظر کارشناسی به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تقدیم دادخواست لغایت صدور حکم در حق خواهان محکوم می‌کند. در ضمن خوانده را به پرداخت خسارت دادرسی مستندا به مواد 519 و 520  قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و 2 قانون مسوولیت مدنی در حق خواهان محکوم می‌کند. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران است.»

   تحلیل پرونده

یک نکته در خصوص پرونده اخیر این است که خواهان در قسمت پایانی خواسته خود، خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را مطالبه کرده‌است در حالی که چنین درخواستی وجاهت قانونی و قضایی ندارد زیرا اصولا تعلق خسارت تاخیر تادیه نسبت به محکوم‌به در وضعی است که بعد از قطعیت حکم تقاضای صدور برگ اجراییه از دادگاه محترم شده باشد و در ضمن برگ اجراییه به خوانده ابلاغ شده باشد و سپس ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ برگ اجرائیه به خوانده نسبت به پرداخت محکوم‌به اقدام نشده باشد. در چنین وضعی پس از اتمام مهلت ده روزه اخیرالذکر، خسارت تاخیر تادیه به محکوم‌به تعلق خواهد گرفت، نه از تاریخ قطعیت دادنامه مورداشاره توسط خواهان.

در این پرونده به نظر از نظر تشریفات دادرسی ایرادی ملاحظه نمی‌شود، زیرا در تقدیم دادخواست مطابق مواد 51 و 57 و 60 قانون آیین دادرسی مدنی عمل و ابطال تمبر و هزینه دادرسی به طور قانونی انجام شده است. در نحوه ابلاغ وقت رسیدگی به طرفین و ابلاغ اوراق هم ایراد موثر دیده نمی‌شود. از نظر ماهوی نیز با توجه به محتویات پرونده و مندرجات رای صادره ایرادی وارد نیست. به این ترتیب با عنایت به مراتب فوق و محتویات پرونده و مندرجات رای صادره، محکومیت خوانده مطابق با اصول حقوقی و مقررات موضوعه است. البته تعدیل اجاره‌بها در قانون مصوب سال 56 فقط هر سه سال یک بار امکان‌پذیر است، اما دادگاه به این نکته توجهی نکرده است و از طرفین در این خصوص تحقیق به عمل نیاورده است. مستند دعوای تعدیل اجاره‌بها ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است که مقرر می‌کند: «موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بکند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.»  در ضمن ماده 5 از همین قانون بیان کرده است: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن ‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم‌، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است ‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به ‌شرح فوق درخواست کند.