دست به دامن قانون شویم

 این روزها همه کسانی که دنبال خانه‌ای به عنوان سرپناه می‌گردند سوالی را ابتدای توافقات خود مطرح می‌کنند: «پارکینگ هم دارد؟» دلیل این سوال مشکلاتی است که این فضای کوچک در روزهای آتی ممکن است برای ساکن ساختمان ایجاد کند.  در اکثر موارد بساز‌و‌بفروش‌ها، این قاعده شهرسازی را که باید به ازای هر واحد مسکونی، یک پارکینگ ساخته شود، اجرا نمی‌کنند و در نتیجه تعداد پارکینگ‌ها از تعداد واحد‌های مسکونی کمتر می‌شود و نماینده ثبت با نظر مالک ساختمان، فقط برای برخی از واحد‌ها، پارکینگ اختصاص می‌دهد.

  اجزای آپارتمان را بشناسیم

باید این نکته را مورد توجه قرار دهیم که یک آپارتمان از اجزای مختلفی تشکیل شده است که در یک نگاه کلی به اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود. این تقسیم‌بندی در ماده یک قانون «تملک آپارتمان‌ها» مورد توجه قرار گرفته است. در این قانون بخش‌های مشترک شامل قسمت‌هایی که عموم ساکنان ساختمان از آن استفاده می‌کنند یعنی قسمت‌هایی که برابر ماده 3 این قانون «حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد».

 بنابراین قسمت‌های مشترک ساختمان ویژگی‌هایی دارد که شامل عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به‌عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاشتن اشیا، ممنوعیت نگهداری حیوانات و مواردی از این قبیل می‌شود.

  تاکید مقررات بر پارکینگ ساختمان

در آپارتمان‌ها دلیل برای دعوا و درگیری میان اعضا و ساکنان زیاد است اما از جمله مواردی که پای ثابت دعوای همسایه‌های یک آپارتمان به حساب می‌آید جای پارک یا «پارکینگ» است. تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که برای پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بود و در آن هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل به چشم نمی‌خورد. کم‌کم وقتی دعوای جای پارک در آپارتمان‌ها افزایش یافت و این امر باعث شد در این ساختمان‌ها مالک اولیه موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کند؛ عملی خلاف ماده 3 آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها که مقرر می‌دارد «قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد». افزایش اعتراض‌ها باعث شد پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشود و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره کند تا شاید دعوای پارکینگ کمرنگ‌‌تر شود.

  جای پارک باید در سند قید شود

با توجه به توضیحات بالا حالا می‌دانید که جای پارک ماشین شما باید حتما در سند ملکتان قید شده باشد و هنگام انتقال سند، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید کنند.

بنابراین پارکینگ ساختمان به دو صورت به یک واحد آپارتمانی تعلق می‌گیرد؛ در صورت نخست تعلق اختصاصی مانند انباری است. در این مورد با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیقش در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می‌آید. مورد دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. این روش قبل از سال 71 نیز استفاده می‌شد البته برای اجرای این مورد باید در صورت‌مجلس تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده شود. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده است می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع بهره ببرند. در این حالت هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کند و کسی نیز حق اعتراض ندارد.  

  پارکینگ فقط برای مالک خودرو

در این میان کم نیستند افرادی که خود را مالک اصلی این فضا می‌دانند و فکر می‌کنند از فضای پارکینگ خود هر استفاده‌ای می‌توانند داشته باشند. در این میان این پرسش مطرح می‌شود که مالک در فضای قانونی اختصاص داده‌شده برای پارکینگ خود می‌تواند کاری غیر از آن انجام دهد؟ مسلم این است که استفاده عرفی از چنین محلی، پارک خودرو است و در صورت کاربری دیگری برای این محل، با وجود مالکیت بر آن، دیگر ساکنان حق اعتراض به چنین رویه‌ای را دارند، زیرا چنین کاری می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد. در عین حال انتقال چنین فضایی به دیگران هم کاملا به میل و اختیار مالک نیست. مالک می‌تواند پارکینگ را به دیگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن این محل به غیرساکن و بدون احراز رضایت همسایگان، ممکن نیست زیرا می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.

  مواردی که اختلاف ایجاد می‌کند

کم نیستند مواردی که در ساختمان بعد از ساخت، برخی از واحد‌ها بدون پارکینگ می‌مانند؛ گاهی پیش می‌آید که مالکان بدون پارکینگ که غالبا در اکثریت هم قرار دارند به حق مالکان صاحب جای پارک تعدی  و ماشین خود را در جایی که نباید متوقف می‌کنند. اگر چنین مشکلی پیش بیاید جای نگرانی نیست. همه کسانی که در ساختمان این مشکل را دارند می‌تواند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند و دادگاه با رویت مدارک مالک متجاوز را محکوم می‌کند زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. باید بدانید که ساکنان برخی از ساختمان‌ها از قسمت‌های مشترک ساختمان مثل حیاط  به جای پارکینگ استفاده می‌کنند و برخی از ساکنان بی‌بهره از جای پارک ماشین خود را در این فضاها قرار می‌دهند؛ این در حالی است که آنان اجازه چنین کاری را ندارند و نمی‌توانند بدون اجازه سایر افراد در قسمت‌های مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند، در نتیجه مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیرقانونی بازدارند.

  اگر خیال تغییر کاربری دارید

در این اوضاعی که همه تشنه داشتن جای پارک شخصی هستند برخی هوای تغییر کاربری پارکینگ به سرشان می‌زند. مثلا پیش می‌آید که مالکان جای پارک در ساختمان تصمیم می‌گیرند پارکینگ‌های خود را به فضایی اداری تبدیل کنند. این افراد باید بدانند که تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ‌های اختصاصی مجتمع‌های ساختمانی بدون موافقت تمام مالکان و رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانونی ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده 100 قانون شهرداری، مصرح در لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغال فضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است و تغییر کاربری آن جز در موارد مستثناشده در مقررات جواز قانونی ندارد. بنابراین برای این افراد سه مانع توافق ساکنان، قانون تملک آپارتمان و قانون شهرداری، در این خصوص وجود دارد.