شیوه های قانونی فسخ معاله

هر قراردادی که میان دو طرف بسته می‌شود، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می‌کند. بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند قرارداد را به طور یک‌جانبه بر هم بزنند.

 در این مورد ماده 219 قانون مدنی ایران خواندنی است که مقرر کرده است: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قایم‌مقام آن ها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود». به این ترتیب اصل بر عدم امکان بر هم زدن اختیاری عقود است. به این قاعده، اصطلاحا در حقوق اصاله‌اللزوم گفته می‌شود. قانون مدنی عقود را به لازم و جایز تقسیم کرده است. عقد جایز عقدی است که طرفین بر خلاف اصل گفته‌شده می‌توانند به طور یک‌طرفه آن را بر هم بزنند اما اکثر قراردادها لازم تلقی می‌شوند. نکته دیگر اینکه فسخ معامله عمل حقوقی یک‌جانبه محسوب می‌شود که به این امر در اصطلاح حقوقی ایقاع گفته می‌شود بنابراین فسخ ماهیتا یک نوع ایقاع است. در ضمن اثر فسخ نسبت به آینده است؛ به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می‌فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارات ناشی از آن مال به خریدار اولیه برمی‌گردد به این ترتیب فسخ ناظر به آینده و بعد از فسخ است که منافع و خسارات آن مال شامل حال مالک اولیه آن خواهد شد. در قالب بازخوانی یک پرونده موضوع فسخ معامله را بررسی کردیم

شروع اختلاف

خواهان این دعوا آقای محمد... مالک سرقفلی مغازه‌ای است. وی دعوایی را با عنوان فسخ معامله مطرح می‌کند. او در ستون خواسته، تقاضای خود را این‌گونه بیان می‌کند: تقاضای تایید فسخ معامله فروش سرقفلی یک باب مغازه به علت عدم ایفای تعهد از جانب خواندگان، آقایان محسن... و علی... به علاوه کلیه خسارات دادرسی وارده به خواهان‌.

خواهان‌ دلایل خود را وجود فتوکپی مصدق قرارداد خصوصی یا همان مبایعه‌نامه فی‌مابین، فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی به خواندگان مبنی بر اعلام فسخ معامله، فتوکپی پروانه کسب خود و همچنین فتوکپی مصدق چک‌ها عنوان کرده‌ است.

خواهان در دادخواست خود عنوان می کند که نظر به محتویات پرونده و به موجب صورت‌مجلسی که ضمیمه دادخواست است، سرقفلی یک باب مغازه خود را به آقایان محسن... و علی... واگذار کرده‌ و بابت ثمن معامله دو فقره چک به شماره‌های ثبت‌شده در صورت‌مجلس از طرف خواندگان به او تسلیم شده که هیچ کدام از چک‌ها تبدیل به وجه نشده است و همگی بلامحل بوده‌اند. در قرارداد تنظیمی بین دو طرف قرارداد نیز قید شده است که در صورت عدم پرداخت وجه چک‌های مربوط به ثمن معامله، قرارداد منعقده بین آنها فسخ خواهد شد. این موضوع به صورت مکتوب و طی اظهارنامه تقدیمی به خواندگان ابلاغ شده است، ولی آقایان محسن... و علی... هیچ اقدامی انجام نداده و با تصرف ملک مورد معامله استفاده بلاجهت در مایملک دیگری کرده‌اند. بنابراین آنها تقاضای تایید فسخ معامله را کرده‌اند.

بررسی دادخواست

ارسال اظهارنامه‌ به خواندگان باعث شده است تا قاضی در تصمیم‌گیری نسبت به پرونده با مانع جدی روبه‌رو نباشد، به ویژه آنکه خواندگان پاسخ خاصی به اظهارنامه ارسالی نداده‌اند که این موضوع اصولا می‌تواند گویای نبود دلیل از سوی خواندگان مبنی بر رد دعوای خواهان‌ها باشد.

دادخواست تقدیمی فوق دارای مفاهیم و اصطلاحاتی حقوقی است که ممکن است همه افراد با آنها آشنایی نداشته باشند. به این ترتیب این مفاهیم در این بخش توضیح داده می‌شود تا شرح پرونده روشن تر باشد:

خواهان‌ها: محمد..، اکرم... و حسین... برای اعلام تخلف خواندگان و در نتیجه فسخ معامله، اظهارنامه‌ای برای آنها ارسال کرده‌اند.

اظهارنامه: ورقه‌ای است که به موجب آن اظهارکننده به نحو رسمی و قانونی از طرف مقابل مطالبات خود را درخواست می‌کند و اظهارات خود را کتبا به اطلاع وی می‌رساند.

فسخ معامله: فسخ اصطلاحی حقوقی است. این واژه به معنای انحلال و پایان دادن به یک قرارداد است که اقدامی یک‌طرفه است، یعنی تنها از سوی یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث ذی‌نفع صورت می‌گیرد. اثر اصلی فسخ بر هم خوردن معامله و بازگشت مال مورد معامله به مالک سابق است. این اقدام ناظر به آینده است یعنی در صورتی که نفعی از معامله حاصل شده باشد تا قبل از فسخ معامله به مالک جدید تعلق می‌گیرد.

سرقفلی: سرقفلی وجهی است که مالک ملک استیجاری در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره و جدای از اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملک را به وی اجاره بدهد.

جلسه رسیدگی

با ثبت دادخواست وقت رسیدگی از سوی دفتر دادگاه تعیین و به طرفین دعوا ابلاغ می‌شود. در روز رسیدگی طرفین در دادگاه حاضر می‌شوند. خواندگان آقایان علی و محسن دفاع موثری از خود نمی‌کنند. با توجه به گواهی عدم پرداخت چک‌های پرداختی از سوی خواندگان به میزان سیصد و پنجاه میلیون ریال در نهایت بر دادگاه محرز می‌شود که آنها به تعهدات خود بر مبنای قرارداد تنظیمی عمل نکرده‌اند.

رای دادگاه

قاضی دادگاه پس از پایان رسیدگی، رای خود را به این ترتیب صادر می‌کند: «در خصوص دعوی خواهان‌ به خواسته الزام خواندگان به فسخ معامله مبنی بر فروش سرقفلی یک باب مغازه واقع در تهران، با توجه به اینکه خواندگان سهم خود را پرداخت نکرده‌اند و در صورت‌مجلس تنظیمی پیوست پرونده قرار بر این بوده ‌که چنانچه طرفین ثمن را نپردازند، معامله فسخ شود، دادگاه با عنایت به محتویات پرونده به خصوص تصاویر مصدق گواهینامه‌های عدم پرداخت چک‌های موضوع پرونده موجود و با توجه به مفاد ماده 10 قانون مدنی که اصل حاکمیت اراده و قراردادها را بیان می‌کند و با توجه به اینکه خواندگان ایراد و دفاع موثری که باعث ورود خدشه به خواسته خواهان‌ها شود بیان نکرده‌اند، دعوای خواهان را محمول بر صحت قلمداد داشته است و مستندا به ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به اعلام فسخ عقد بیع مندرج در پرونده و محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه دادرسی صادر و اعلام می‌کند. رای صادر شده حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.»

تحلیل رای

ابتدا باید به یک نکته مهم اشاره کرد که هر چند یک طرف معامله نزد خود قصد فسخ معامله را کند و حتی به طرف معامله نیز شفاها این موضوع را اطلاع ‌دهد، در عالم حقوق، این عمل وجاهت قانونی ندارد، بلکه شخص باید این قصد درونی خود را رسما و قانونا بروز دهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه به طرف دیگر معامله امکان‌پذیر است. اظهارنامه فرم چاپی اظهار رسمی یک طلب یا بیان یک مطلب به طرف مقابل است.

همان‌طور که در رای دادگاه نیز بیان شده است، یکی از مواد خیلی مهم و کلیدی که نقش بنیادی را در روابط قراردادی افراد ایفا‌ می‌کند، ماده 10 قانون مدنی است که بیان می‌دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالفت صریح قانون نباشد، نافذ است». در واقع این ماده تاکیدی است بر لزوم رعایت مقررات قانونی در قراردادهای خصوصی که بین افراد تنظیم می‌شود. منتها دو طرف یک قرارداد خصوصی باید به تعهدات خود پایبند باشند و از موارد و تعهدهای مصرح که در قراردادهای تنظیمی آمده است، عدول نکنند، در غیر این صورت طبق توافق فی‌مابین در معامله، قرارداد مذکور حالت متزلزل به خود می‌گیرد. در این وضعیت طرف مقابل متخلف از تعهدات قراردادی می‌تواند تقاضای فسخ آن را با توجه به موارد پیش‌بینی شده در قرارداد از دادگاه صالح بکند. علاوه بر این با توجه به ماده 449 قانون مدنی که مقرر کرده است: «فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می‌شود»، به نظر می‌رسد که رای فوق با توجه به اصل حاکمیت اراده و عدم ایفای تعهد به وسیله خواندگان با توجه به گواهی‌های عدم پرداخت صادر‌شده و عدم دفاع موثر خواندگان مبنی بر پرداخت به شیوه‌ای دیگر صحیح صادر شده است.