تقدم مالک در انتقال حق کسب و پیشه

 یکی از دعاوی شایع در خصوص روابط موجر و مستاجر، دعوای تجویز انتقال منافع به غیر است. این دعوا ناشی از سلب حق انتقال مورد اجاره به دیگران از مستاجر ملک تجاری است. در این خصوص باید عنوان کرد که ما دو قانون اصلی در خصوص قراردادهای اجاره مکان‌های تجاری داریم: یکی قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و دیگری قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376. تمامی قراردادهای اجاره از ابتدا تا قبل از سال 1376، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است و قراردادهای بعد از سال 1376 مشمول قانون سال 1376 می‌شود. در قانون سال 1356 اصل بر عدم حق انتقال منافع مورد اجاره به دیگری بود، اما قانون سال 1376 برعکس این مورد را وضع کرده است. اساسا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مربوط به جایی است که مستاجر مکان استیجاری حق انتقال منافع ملک خود را به دیگری نداشته باشد.

آغاز اختلاف

در دعوای پیش‌رو خواهان، آقای بهرام... مالک سرقفلی یک باب مغازه است. عنوان خواسته خواهان، الزام خوانده به فروش کلیه حقوق استیجاری، سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی است.

آقای بهرام... برای فراهم کردن دلایل و مستندات پرونده، اقدام به ضمیمه کردن فتوکپی تصدیق‌شده سند مالکیت مغازه فوق، فتوکپی تصدیق‌شده سند انتقال رسمی حق سرقفلی و کسب‌و‌پیشه و تجارت و نیز فتوکپی تصدیق‌شده قرارداد مربوط به اجاره ملک اخیر کرده است.

مطابق با دادخواست تقدیمی، خواهان اظهار کرده که به حکایت سند انتقال رسمی حق سرقفلی و کسب و پیشه تنظیمی در دفترخانه، خواهان دعوا، مالک قطعی و بلامنازع حقوق استیجاری یعنی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت به میزان بیست و هفت و نیم سهم از مدار پنجاه و پنج و نیم سهم ششدانگ یک باب دکان احداثی است که متاسفانه از همان زمان در تصرف و ید خواندگان است، حال به لحاظ اینکه تقسیم مال مورد بحث که در حکم غیرمنقول و ملحق به آن است عملا امکان‌پذیر نیست و ادامه این وضع به ویژه به دلیل تصرفات حدودا سی ساله خواندگان در سهم موکل مضر به حقوق خوانده است، بنابراین رسیدگی و صدور حکم به خواسته مطروحه را خواهان است.

روند رسیدگی

بعد از تقدیم دادخواست فوق توسط خواهان به دادگاه، آقای علی...، خوانده دعوا، در لایحه تقدیمی دفاع کرد که در بدو امر ضمن تکذیب ادعای خواهان مبنی بر مالکیت نسبت به قسمتی از ملک موضوع دعوا اذعان می‌دارد، با توجه به اینکه عرصه ملک موصوف جزو موقوفه حاج حسین... است، طرح چنین خواسته‌ای فاقد وجاهت قانونی بوده است و فروش حق کسب‌و‌پیشه و تجارت مستلزم اذن موجر است، ضمن اینکه خواسته خواهان مالی بوده است، لیکن خواسته خواهان تبدیل به پول و اصطلاحا تقویم نشده است و بر اساس آن تمبر هزینه دادرسی بر روی دادخواست تقدیمی ابطال نشده است.

در ضمن اینکه به موجب سند انتقال تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تمام ششدانگ یک باب مغازه مورد اجاره در اختیار اینجانب قرار گرفته است، به دلالت سند ضمیمه بیست و هفت و نیم سهم از مدار پنجاه و پنج سهم شش دانگ یک باب مغازه مذکور، به مدت یک سال به عنوان اجاره در اختیار آقای بهرام... قرار گرفت و اجاره‌نامه‌ای به نام اینجانب و آقای بهرام... تنظیم شد. همچنین خواهان سند انتقال حق کسب‌و‌پیشه و تجارت را به اینجانب فروخته است و تمام ثمن معامله را طی 24 فقره چک دریافت کرده است.

در ادامه اخطاریه زمان رسیدگی در آن دادگاه به دو طرف دعوای فوق ابلاغ می‌شود. خوانده به صرف تقدیم لایحه اکتفا می‌کند و در جلسه رسیدگی حاضر نمی‌شود. خواهان در جلسه حاضر می‌شود و در این خصوص اظهار می‌کند که برابر سند رسمی انتقال حق سرقفلی و کسب‌و‌پیشه و تجارت تنظیمی در دفتر اسناد رسمی، مالک قطعی سه دانگ از ششدانگ حقوق استیجاری و حق سر قفلی در پلاک یاد‌شده است و مدت‌هاست که به دلیل اختلاف عمیق بین ایشان و خوانده امکان استفاده از حق خود را نداشته است.

رای دادگاه

در نهایت دادگاه مبادرت به صدور رای به شرح ذیل می‌کند:در خصوص دادخواست آقای بهرام... فرزند سید مهدی به طرفیت آقای علی... فرزند علی‌اکبر به خواسته الزام به فروش کلیه حقوق استیجاری و سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه و تجارت در بیست‌و‌هفت‌و‌نیم سهم از پنجاه‌و‌پنج سهم ششدانگ یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی، صرف ‌نظر از صحت و سقم ادعای خوانده پرونده مبنی بر خرید سهم خواهان از وی و ارایه مستنداتی در این خصوص، نظر به اینکه فروش حقوق استیجاری اماکن تجاری به معنای اخذ مجوز انتقال آن می‌باشد و بر طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، مالک نیز دارای حقوقی در این رابطه بوده است و بایستی دعوای فوق به طرفیت مالک نیز اقامه شود، لذا دعوای حاضر قابلیت رسیدگی را در این دادگاه نداشته و خوانده دعوا دارای حقوق کامل به پاسخگویی به این دعوا نمی‌باشد. به این ترتیب در اجرای بند 4 ماده84 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان دعوا صادر می‌شود. قرار صادره ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

تحلیل رای

پیش از پرداختن به بررسی رای حاضر و بررسی صحت دادخواست تقدیمی، لازم است اصطلاح افراز مندرج در پرونده فوق برای خواندگان توضیح داده شود تا فهم پرونده برای آنان آسان‌تر شود.

افراز عبارت است از جدا کردن سهم یک شریک از دیگر شرکا با توافق یا به حکم دادگاه. به عبارت دیگر، تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول یا غیرمنقول. بنابراین واژه افراز برای اموال غیرمنقول به کار می‌رود.

در خصوص پرونده حاضر، خواسته دعوا به نحو صحیحی مطرح نشده است، زیرا خواهان دعوا نمی‌تواند الزام دیگری را به فروش ملک خود یا حق سرقفلی خود بخواهد، بلکه اگر می‌خواهد از نامبرده جدا شود، با توجه به غیرقابل افراز بودن ملک مربوط به یک باب مغازه، وی فقط می‌توانست دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند. همان‌طور که دادگاه در رای خود اشاره کرده است، مالک ملک هم باید طرف دعوا قرار می‌گرفت، چون در تجویز انتقال حق سرقفلی، یکی از طرفین دعوا مالک است.

اصولا در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، مالک یا باید حق کسب‌و‌پیشه یا سرقفلی را بخرد یا اجازه فروش آن را به دیگران بدهد. این امر ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه رسمی از مالک خواسته می‌شود و در صورت بی‌توجهی مالک به این موضوع، دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر داده می‌شود. در این خصوص باید گفت که رای دادگاه مبنی بر امکان انتقال منافع به غیر، اعتباری شش ماهه دارد یعنی مستاجر باید ظرف مدت شش ماه، نسبت به فروش حق کسب‌و‌پیشه و تجارت خود اقدام کند، وگرنه رای بلااثر خواهد شد.

البته قرار صادرشده از جانب دادگاه محترم نیز صحیح به نظر نمی‌رسد، زیرا موارد صدور قرار رد دعوا مشخص است و در مواردی که رسیدگی به ماهیت دعوا به علت مانعی که وجود دارد، قانونا مجاز نبود، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود، نه قرار رد دعوا. دادگاه در رای خود به قابل تجدید نظر بودن اشاره کرده است و این عبارت را به کار برده است که ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است که بهتر بود این‌ چنین نگارش می‌کرد که ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.