شرایط اجاره واحد تجاری یا مسکونی

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق موجر و مستأجر واقع شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌های با کاربری تجاری، اداری، قانونگذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است. این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است.

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق موجر و مستأجر واقع شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

به علاوه، مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند، در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری ندارد. در غیر این صورت در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

شاید سوال شود مؤجر باید چه سمتی هنگام تنظیم قرارداد اجاره داشته باشد؟ که باید گفت بنا به قوانین جاری لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود؛ بنابراین اگر الف. خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد، چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری می‌باشد.

ولی باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قرارداد‌های اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضای مدت اجاره وجود دارد؟ پاسخ این سؤال منفی است، زیرا قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کند. مگر در مواردی که ملک به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند.

البته در قرارداد‌های اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.