نحوه استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر

اجاره بر اساس تعریف ماده 466 قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه بوده که یکی از این دعاوی، مطالبه اجاره‌بها و اجرت‌المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است. اجرت‌المسمی نیز به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند اما اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است، تعیین می‌کند.

 اجرت‌المسمی دارای مبنای قراردادی و توافقی است

اجرت‌المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرت‌المثل زمانی تعیین می‌شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستاجر مبلغ اجرت‌المسمی را نپردازد، موجر می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد‌گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه موجر، محاسبه کرده و مورد حکم قرار می‌دهد. بر اساس ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت‌المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می‌شود اما درخصوص اجرت‌المثل بحث متفاوت است.

 خودداری موجر از بازپس دادن رهن

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ در پاسخ باید گفت مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود. این مبلغع تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد. ماده 494 قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌کند «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.» به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد،‌ باید به موجر، اجرت‌المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت‌المثل بدهد.

 خسارت تاخیر تادیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد

اما از آنجایی که اجرت‌المثل، خسارت محسوب می‌شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی‌گیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می‌شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می‌گیرد زیرا استفاده بلاجهت شده است. اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرت‌المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد زیرا در دعاوی حقوقی، داد‌گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند.  این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی‌طرفی است.

 ماده 358 قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می‌کرد: «هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرده‌اند، رسیدگی می‌کند. تحقیقاتی که داد‌گاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند، از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال این‌ها تحصیل دلیل نیست.»

 رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست

به موجب ماده  ١٩٩ قانون آیین دادرسی مدنی، «در کلیه امور حقوقی، داد‌گاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، انجام خواهد داد.» این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی‌دهد زیرا تنها اقدام‌های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است.  ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی اشعار می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگراینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آنها رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند.» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست. حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد. (ماده 501 قانون مدنی) بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد، با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و... اجاره تمدید می‌شود و موجر مستحق اجرت‌المسمی است و نه اجرت‌المثل؛ و می‌تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد دریافت کند.

 خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت واردشده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار‌شناس. اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند همچنین زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

 جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر بر مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت‌شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.