نوسازی املاک با وجود مخالفت برخی مالکان

ساختمان‌هایی که ده‌ها سال از عمرشان می‌گذرد، فرسوده محسوب می‌شوند البته گاهی اوقات دلایل دیگری، فرسودگی زودتر از موعد ساختمان‌ها را رقم می‌زند. فرسودگی ممکن است به‌حدی باشد که جان و سلامتی ساکنان را تهدید کند.

با وجوی که این‌گونه ساختمان‌ها نیاز به نوسازی دارند اما در مواردی، ممکن است تعدادی از همسایگان مخالف نوسازی باشند. در حقیقت باید گفت از جمله مشکلاتی که گاهی، محیط صمیمانه آپارتمان‌ها را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، اختلاف مالکان آپارتمان‌های یک ساختمان درباره نوسازی آن است البته در این زمینه جای نگرانی وجود ندارد زیرا قانون تملک آپارتمان‌ها، راه‌حل مناسبی برای این مشکل پیش‌بینی کرده است.

مراجعه به شورای حل اختلاف

در این‌گونه مواقع افرادی که خواهان نوسازی آپارتمان‌های خود هستند، باید به شورای حل اختلاف مراجعه و دادخواستی مبنی بر تمایل خود به نوسازی به این شورا ارایه کنند. شورا نیز پس از بررسی دادخواست ارایه‌شده، موضوع را به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد تا آنها به صورت اختصاصی، موضوع را بررسی کرده و تشخیص نهایی خود درخصوص فرسودگی ساختمان را اعلام کنند.

در این مرحله سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری که با نظر مالکان آپارتمان‌ها، انتخاب شده‌اند،  درباره فرسودگی و به پایان رسیدن عمر ساختمان  اظهار نظر می‌کنند. در مواقعی که میان کارشناسان در مورد فرسودگی ساختمان اختلاف نظر وجود داشته باشد، قاضی رای خود را مطابق با نظر اکثریت صادر می‌کند. طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‌شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری آنها پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.» بنابراین تصمیم نهایی در مورد تشخیص فرسودگی ساختمان و نیاز به نوسازی دوباره آپارتمان‌ها با کارشناسان دادگستری است و در صورتی که دادگاه رای خود مبنی بر نیاز به نوسازی ساختمان را صادر کند، مخالفت یک یا چند نفر از همسایگان، تغییری در اصل موضوع ایجاد نکرده و مانعی بر سر راه نوسازی ساختمان نخواهد بود.

 برخورد قانونی با شخص متخلف

در مواقعی که تمام تدابیر قانونی برای نوسازی بنا انجام شده و مسکن مناسب نیز برای همسایگان مخالف تامین شده باشد اما باز هم همسایگان مخالف نوسازی، آپارتمان خود را ترک نکرده و بر مخالفت خود اصرار داشته باشند، قانون به مدیر ساختمان اختیار داده است با شخص متخلف برخورد قانونی کند یعنی با درخواست وی از رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان شخص متخلف صادر  شود.
بر اساس تبصره‌های یک و 2 ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، «مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند. چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.»

تسویه حساب با همسایه مخالف پس از نوسازی

پس از نوسازی ساختمان، سهم همه آپارتمان‌های ساختمان و هزینه‌های بازسازی محاسبه شده و مبلغی که برای اجاره مسکن همسایگان مخالف پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می‌شود.

در مواردی که این اشخاص نتوانند بدهی خود را پرداخت کنند، سایر همسایگان که طلبکار محسوب می‌شوند، می‌توانند اموال شخص بدهکار را توقف کرده و همان ملک نوسازی‌شده بدهکار نیز توقیف می‌شود تا زمانی که بدهکار بدهی‌های خود به همسایگان را پرداخت کند.