سیر تحول تاریخی قانون روابط موجر و مستاجر

قانون روابط موجر و مستاجر، خصوصا در مورد اماکن تجاری، به جهت اهمیتی که در تنظیم روابط و حل مشکلات به‌وجودآمده در روابط حقوقی و قراردادی این دو طبقه از جمعیت یک کشور دارد، نقش بسیار مهم و موثری در اثبات کارآمدی سیستم قانونگذاری و حقوقی آن کشور ایفا می‌کند. این نقش صرفا محدود به تنظیم روابط حقوقی و قراردادی و نیز مقررات در خصوص پایان دادن به اختلافات نمی‌شود و تاثیرات مثبت یا منفی در رشد، پویایی و توسعه اقتصادی آن کشور خواهد داشت.

نادر نادری، حقوقدان و وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «حمایت» با بیان این مطلب اظهار کرد: مراجع قانونگذاری با در نظر گرفتن شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود کشور و با وضع قوانین و مقررات مترقی و کارآمد ضمن تعیین کردن حقوق و تکالیف قانونی موجر و مستاجر و نیز محدود کردن اختیارات قراردادی آنها، در تسهیل برقراری عقد اجاره‌ای مستحکم که بر پایه قانونی مدون و در راستای اهداف اقتصادی کلان باشد، تمرکز کرده و گام برمی‌دارند.

وی ادامه داد: روابط حقوقی و قانونی موجر و مستاجر در ایران در خصوص اماکن تجاری به موازات تحولات و تغییرات ساختار اجتماعی و اقتصادی، فراز و نشیب‌های گوناگونی را تجربه کرده است. تا قبل از تصویب قانون مدنی در سال 1307 فتاوی معتبر فقهی و حاکمیت اراده طرفین عقد اجاره در قرارداد، عرف رایج بین طرفین قرارداد در روابط موجر و مستاجر بود.

این حقوقدان اضافه کرد: با تصویب قانون مدنی، فتاوی معتبر فقهی عینا وارد قانون مدنی شد و این روند تا سال 1320 ادامه داشت. از این سال با طرحی که از سوی یک مستشار آمریکایی ارایه شد، اساس روابط موجر و مستاجر دستخوش تحول و تغییراتی شد و در ابتدای سال 1326 آیین‌نامه‌ای از سوی هیات دولت به تصویب رسید که حاکمیت اراده قراردادی طرفین را محدود کرد.

  تصویب نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر

وی افزود: سپس در سال 1339 نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر به تصویب مجلس رسید و برای نخستین بار حق تقدم و اولویت برای مستاجر ایجاد شد که این قانون به قانون روابط مالک و مستاجر در حقوق فرانسه بسیار نزدیک بود.

به گفته نادری، با توجه به ایرادات و اشکالاتی که قانون مصوب سال 1339 داشت، قانونگذار قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را تصویب کرد و برخلاف قانون مدنی، حق کسب و پیشه و تجارت را برای مستاجر به رسمیت شناخت و تخلیه با انقضای مدت اجاره در مورد مغازه‌ها و اماکن تجاری بنا بر آنچه شرع و قانون حکم کرده بود، لغو شد.

وی ادامه داد: همچنین با تصویب این قانون، حقوق و تکالیفی برای موجر و مستاجر مقرر شد و تخلفات موجر را که موجب از بین رفتن یا کاهش نصف حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود را پیش‌بینی و تعیین کرد. به موجر و مستاجر نیز اجازه داده شد که با توجه به نرخ تورم کالا و خدمات هر 3 سال یک‌بار اجاره‌بها را تعدیل کنند که البته در سال 1358 شرایط تعدیل نیز در قانون اصلاح شد و مال‌الاجاره عادلانه با توجه به نظر کار‌شناس رسمی دادگستری طبق قانون مقرر شد.

این وکیل دادگستری همچنین بیان کرد: از دیگر خصوصیات بارز این قانون نیز این است که حق تغییر شغل و انتقال منافع مورد اجاره به غیر نیز به صورت اصل از اختیارات مستاجر ساقط شد مگر اینکه توافقی بر خلاف آن باشد همچنین تمامی قوانین مغایر قانون جدیدالتصویب نیز لغو شد و همه طرق مستقیم و غیرمستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای این قانون اتخاذ کنند، طبق قانون مصوب بلااثر و باطل اعلام شد.

وی عنوان کرد: با پیروزی انقلاب اسلامی و تحولات اساسی قانونی، اقتصادی و اجتماعی پیش‌آمده و نیز ایرادات شرعی فقها بر تاسیسات حقوقی قانون 1356 از جمله تاسیس حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین اختلاف نظر حقوقدان‌ها و محاکم در مورد حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی که واجد پشتوانه فقهی نیز بود، موجب شد که در سال 1376 بار دیگر قانونگذار، قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شود.

  عدم شمول قانون 1376 بر برخی اماکن تجاری

نادری با بیان اینکه در آیین‌نامه قانون مصوب 1376، تمامی اماکن تجاری که روابط تجاری آنها قبل از تصویب این قانون منعقد شده بود از شمول قانون 1376 خارج شد، اظهار کرد: با وجود عدم تسری قانون مصوب سال 1376 به ماسبق و تاثیر به حقوق مکتسبه روابط استیجاری مشمول قانون مصوب 1356، طیف وسیعی از اماکن تجاری کماکان مشمول قانون مصوب 1356 ماندند.

به گفته وی، روند افزایش جمعیت طی دهه‌های اخیر و تغییرات ساختار اجتماعی و گسترش شهر‌ها، که افزایش تعداد مغازه‌ها و اماکن تجاری را به دنبال دارد، از یک‌طرف و فرسودگی اماکن تجاری و کاهش درآمد ناشی از ایجاد مراکز تجاری مرغوب‌تر، مجهز‌تر و مدرن‌تر و نیز ایرادات و نقیصه‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، که قبل از پیروزی انقلاب اسلامی و تحت تاثیر شرایط آن زمان تصویب شده بود، موجبات اختلافات بیش از پیش بین موجران و مستاجران را فراهم کرد و در نتیجه سیل گسترده‌ای از دعاوی تحت عناوین مختلف از جمله تخلیه عین مستاجره، تعدیل مال‌الاجاره، الزام به انجام تعمیرات اساسی و... به سوی مراجع قضایی روانه شد و کماکان نیز ادامه دارد.

این حقوقدان در ادامه بیان کرد: ماهیت تخصصی این قبیل دعاوی و الزامات قانونی دادگاه‌ها در بهره‌گیری از نظرات کار‌شناسان رسمی دادگستری، در مواردی روند و زمان رسیدگی به این دعاوی در دادگاه‌ها را طولانی کرده است. چنانچه موجر و مستاجر به وظایف و تکالیف مقرر در مواد قانونی عمل کرده و تعهدات قراردادی خود را پس از توافق ایفا کنند، به طور قطع عامل موثری در جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی است اما در عمل استحکام این ارتباط استیجاری را با مشکلاتی مواجه شده است.

به گفته وی، وحدت رویه قضایی در موضوع که از عوامل مثبت و تاثیرگذار در ضمانت اجرای قراردادهای اجاره است، به جهت اختلاف نظری که محاکم در خصوص برخی مفاهیم قانون تصویب‌شده با اصول فقهی داشتند و نیز اظهار نظر کار‌شناسان رسمی با اختلافات فاحش در موضوعات ارجاعی، سبب شد آرا و احکام متناقضی صادر شود و همچنین باعث شد تثبیت رویه قضایی با کندی پیش رود.

وی خاطرنشان کرد: با واگذاری صلاحیت رسیدگی دادگاه‌های عمومی به شوراهای حل اختلاف در مورد دعوای تعدیل اجاره‌بها، استفاده از تجارب به‌دست‌آمده و انتقال آن به شوراهای حل اختلاف بسیار ضروری و لازم است. اگرچه از طرف حقوقدانان و کار‌شناسان مطرح کردن مباحث تحلیلی و بررسی دعاوی خاص موجر و مستاجر به صورت تفکیک‌شده می‌توانست موجبات انطباق قانون مصوب 1356 با نیازهای روز جامعه را فراهم کند اما متاسفانه کمتر به تحلیل و ارایه راه حل در این   موضوعات پرداخته شده است.