شرایط و آثار توقیف اموال غیرمنقول

 توقیف به معنای بازداشت و بازداشتن و به طور کلی، به معنای سلب آزادی از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، که در صورت نخست، توقیف شخص و در صورت دوم توقیف مال صدق می‌کند.

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 126 درباره توقیف اموال مقرر کرده است که «توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‌برداری، ارزیابی و حفظ اموال توقیف‌شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی که نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است.»

بنابراین، توقیف اموال چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی صورت گیرد.

ماده 12 قانون مدنی، مال غیرمنقول را چنین تعریف کرده است: «مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل کرد، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.»
همچنین بر اساس ماده 19 همین قانون، «اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون ‌این که به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است‌.»

 شرایط و احکام توقیف اموال غیر منقول

شرایط و احکامی بر توقیف اموال غیرمنقول مترتب بوده که به شرح ذیل است:

 درخواست توقیف اموال محکوم‌علیه

مطابق ماده 49 قانون اجرای احکام مدنی، «در مورد توقیف اموال در صورتی که محکوم‌علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر شده است، مدلول حکم را اجرا نکند یا قراری با محکوم‌له برای اجرای حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تأمین و توقیف نشده باشد، محکوم‌له می‌تواند درخواست کند که از اموال محکوم‌علیه معادل محکوم‌به توقیف شود.»

همچنین در ماده 218 مکرر قانون مدنی آمده است: «هرگاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده، دلایل اقامه کند که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه می‌تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر کند که در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.»

در مورد موعد اجرای حکم در ماده 49 قانون اجرای احکام مدنی مدتی ذکر نشده است، اما به استناد مواد 34 و 160 قانون اجرای احکام مدنی می‌توان چنین استدلال کرد که مهلت اجرای تعهد توسط محکوم‌علیه 10 روز است. در نتیجه در مورد توقیف اموال محکوم‌علیه باید شرایط آن رعایت شود که این شرایط عبارتند از:

الف. ابلاغ اجراییه و انقضای مهلت قانونی 10 روز.

ب. اینکه محکوم‌علیه در مهلت مقرر حکم را اجرا نکرده باشد.

ج. محکوم‌علیه با محکوم‌له قراری برای اجرای حکم نگذاشته باشد.

د. محکوم‌له مالی برای استیفای محکوم‌به معرفی نکرده باشد یا در جریان دادرسی یا قبل از آن مالی از او توقیف نشده باشد.

ه‍. محکوم‌له تقاضای توقیف اموال محکوم‌علیه را کرده و قبل از آن نوع آن را هم معین کرده باشد.

 اقدام به توقیف فوری اموال محکوم‌علیه

مأمور اجرا باید پس از درخواست توقیف، بدون تأخیر به توقیف اموال محکوم‌علیه اقدام کند و اگر اموال در حوزه دادگاه دیگری باشد، توقیف آن را از قسمت اجرای دادگاه واقع در حوزه دیگر بخواهد (ماده50 قانون اجرای احکام مدنی) زیرا نیابت قضایی در هر موردی که رسیدگی به عللی از قبیل تحقیقات از مطلعان و گواهان یا معاینه محلی یا هر اقدام دیگری که باید خارج از مقر دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا انجام گیرد و مباشرت دادگاه شرط نباشد، صورت می‌گیرد و مرجع رسیدگی‌کننده به دعوا به دادگاه صلاحیت‌دار محل نیابت می‌دهد تا حسب مورد اقدام لازم را انجام دهد و نتیجه را به وسیله صورت‌مجلس به دادگاه نیابت‌دهنده بفرستد.

 البته این اقدامات در صورتی معتبر خواهد بود که مورد وثوق دادگاه باشد.

  توقیف معادل محکوم‌به و هزینه اجرایی

از اموال محکوم‌علیه باید به میزانی توقیف شود که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد، اما هرگاه مال معرفی‌شده ارزش بیشتری داشته باشد و قابل تجزیه هم نباشد، تمام آن مال توقیف می‌شود.

در این صورت، اگر مال غیر منقول باشد، مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد توقیف می‌شود. (ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی). البته در اینجا منظور توقیف اجرایی است، نه توقیف تأمینی.

 استیفای محکوم‌به از مال توقیف‌شده

اگر مالی از محکوم‌علیه تأمین و توقیف شده باشد، استیفای محکوم‌به از همان مال به عمل می‌آید، مگر آنکه مال تأمین‌شده تکافوی محکوم‌به را نکند که در این صورت معادل بقیه محکوم‌به از سایر اموال محکوم‌علیه توقیف می‌شود. (ماده 52 قانون اجرای احکام مدنی)

البته به استناد ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی، اگر محکوم‌به عین معین باشد، عیناً و اگر تلف شده باشد، قیمت آن به تراضی و در صورت نداشتن توافق، دادگاه تعیین و اگر محکوم‌به قابل تقویم نباشد، محکوم‌له می‌تواند دعوای خسارت اقامه کند.

 تبدیل مال توقیف‌شده

هرگاه مالی از محکوم‌علیه در مقابل خواسته یا محکوم‌به توقیف شده باشد، محکوم‌علیه می‌تواند یک بار تا قبل از شروع به عملیات راجع به فروش، تبدیل مالی را که توقیف شده است به مال دیگری درخواست کند، مشروط بر اینکه مالی که پیشنهاد می‌شود از حیث قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلاً توقیف شده است، کمتر نباشد. محکوم‌له نیز می‌تواند یک بار تا قبل از شروع به عملیات راجع به فروش، تبدیل مال توقیف‌شده را درخواست کند.

در صورتی که محکوم‌علیه یا محکوم‌له به تصمیم قسمت اجرا معترض باشند، می‌توانند به دادگاه صادر کننده اجراییه مراجعه کنند و تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است. (ماده 53 قانون اجرای احکام مدنی)

 موارد رفع توقیف از مال توقیف‌شده

1- در صورتی که محکوم‌علیه، محکوم‌به و خسارات قانونی را پرداخت کند، قسمت اجرا از مال توقیف‌شده رفع توقیف خواهد کرد. البته منظور از خسارت‌های قانونی را می‌توان مطابق ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی چنین دانست: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی بوده و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است، از قبیل حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.»

2- در صورت تراضی طرفین و تنظیم سازش‌نامه، توقیف رفع می‌شود؛ زیرا مطابق ماده 178 قانون آیین دادرسی مدنی در هر مرحله از دادرسی مدنی طرفین می‌توانند دعوای خود را به طریق سازش خاتمه دهند.

3- هر زمان بعد از قطعیت بر اثر فرجام‌خواهی دادنامه فرجام‌خواسته نقض شود.

4- هرگاه حکم مورد اعاده دادرسی بر اثر اعاده دادرسی نقض شود.

5- اگر بر اثر دعوای اعتراض ثالث، دادگاه اعتراض ثالث را وارد تشخیص دهد، برای حفظ حقوق اشخاص ثالث آن قسمت را که مورد اعتراض قرار گرفته باشد، نقض می‌کند.

 آثار توقیف اموال غیرمنقول

توقیف اموال غیرمنقول، آثاری از قبیل بطلان نقل و انتقال مال توقیف‌شده و فروش مال توقیف‌شده با نظارت اجرا را به دنبال دارد.

 1- بطلان نقل و انتقال مال توقیف‌شده

هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بلا اثر است. همچنین ماده 89 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 در این ‌باره چنین مقرر می‌دارد: «پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و مادام که بازداشت باقی است، نسبت به انتقال بعد از بازداشت، ترتیب اثر داده نمی‌شود، هرچند انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد؛ مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذی‌نفع تکلیف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.»

همچنین درباره نقل و انتقال مال توقیف‌شده، ماده 663 قانون مجازات اسلامی چنین مقرر می‌دارد: «هر کس عالماً در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی‌صلاح توقیف شده است، بدون اجازه دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله‌کننده متصرف یا مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

 همچنین ماده 543 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در این خصوص چنین مقر داشته است: «هرگاه محلی یا چیزی بر حسب امر مقامات صالح رسمی، مهر یا پلمپ شده باشد و کسی عالماً و عامداً آنها را بشکند یا محو کند یا عملی مرتکب شود که در حکم محو یا شکستن پلمپ تلقی شود، مرتکب به حبس از سه ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.»

ماده 348 قانون مدنی نیز در این خصوص چنین می‌گوید: «بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است یا چیزی که مالیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است.»

همچنین به حکم ماده 365 قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و بر طبق ماده 366 هر گاه کسی به بیع فاسد، مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش بازگرداند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.

بنابراین از آثار توقیف اموال غیر منقول منع نقل و انتقال آن است و مال توقیف‌شده، چه مالک آن محکوم‌علیه باشد و چه شخص ثالث، باید به همان وضعی که هنگام توقیف داشته است باقی بماند تا درباره آن تعیین تکلیف شود.

 2- نافذ نبودن قرارداد یا تعهد به مال توقیف‌شده

به استناد ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی، هر گونه قرارداد یا تعهدی که در مورد مال توقیف‌شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود، مگر اینکه محکوم‌له کتباً به آن رضایت دهد.

از مفاد این ماده استنباط می‌شود که اگر قرارداد یا تعهد درباره مال توقیف‌شده به ضرر محکوم‌له نباشد، قرارداد و تعهد صحیح خواهد بود و هرگاه قرارداد یا تعهدی در مورد مال توقیف شده به ضرر محکوم‌له منعقد شود و او به قرارداد یا تعهد رضایت ندهد و محکوم‌علیه یا شخص ثالث، محکوم‌به و خسارات قانونی را به حساب سپرده دادگستری تودیع کنند، دیگر نیازی به رضایت محکوم‌له نیست و اجرای احکام از مال توقیف‌شده رفع اثر خواهد کرد.

به نظر می‌رسد، منظور از مال توقیف‌شده در اینجا اعم از مال منقول و غیرمنقول است و لذا در صورتی که مال غیرمنقولی به نفع محکوم‌له توقیف شده باشد، اجارة آن مال اشکالی ندارد؛ زیرا مال غیر منقول وضعیتی دارد که اجاره دادن آن ضرر برای محکوم‌له محسوب نمی‌شود. البته با وجود اینکه عرف انتقال عین مال را شامل انتقال منافع آن هم می‌داند، چون به استناد مادة 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف عین غیر‌منقول شامل توقیف منافع آن نمی‌شود، اجاره دادن آن مال غیرمنقول با حقوق محکوم‌له منافاتی ندارد.

بنابراین شرط لازم برای عدم نفوذ، آن است که تعهد به ضرر محکوم‌له باشد. لذا اگر محکوم‌علیه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم‌له زمینه رفع بازداشت از مال توقیف‌شده را فراهم آورد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل کند، این تعهد نافذ است؛ زیرا به ضرر محکوم‌له نیست.

 3- فروش مال توقیف‌شده با نظارت اجرا

ترتیب فروش اموال غیر‌منقول به استناد ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی مانند فروش اموال منقول است (البته استثنائاتی هم دارد) لذا بعد از تنظیم صورت مال و ارزیابی آن در صورتی که درباره محل و موعد فروش بین محکوم‌له و محکوم‌علیه تراضی شده باشد، به همان ترتیب رفتار می‌شود و هرگاه بین طرفین تراضی نشده باشد، مأمور اجرا مطابق مقررات فروش قانون اجرای احکام مدنی عمل خواهد کرد و به طور کلی فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید. البته محکوم‌علیه می‌تواند با نظارت مأمور اجرا، مال فروخته‌شده را بفروشد، مشروط بر اینکه حاصل فروش به تنهایی برای پرداخت محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی کافی باشد و اگر مال در مقابل قسمتی از محکوم‌به توقیف شده، حاصل فروش نباید از مبلغی که در قبال آن توقیف به عمل آمده است، کمتر باشد.

آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 نیز در مورد فروش مال توقیف‌شده بیان کرده است:

در دو مورد زیر متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت مال منقول یا غیرمنقول بازداشت شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه بدهد:

الف - در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی را که مال برای استیفای آن بازداشت شده است، نقداً تأدیه کند، در این صورت پس از استیفای حق متعهدله و هزینه‌های اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.

ب - در صورت رضایت کتبی متعهدله در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد.

 حاضر نبودن محکوم‌له و محکوم‌علیه مانع از توقیف مال نمی‌شود

بنابراین به طور کلی می‌توان گفت که از آثار توقیف اموال غیرمنقول، منع نقل و انتقال آن است و مال توقیف‌شده، چه مالک آن محکوم‌علیه باشد و چه شخص ثالث، باید به همان وضعی که هنگام توقیف داشته است، باقی بماند تا درباره آن تعیین تکلیف شود.

بنابراین هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی و شرطی و رهنی، در مورد مال توقیف شده باطل و بی‌اثر است.

از دیگر آثار توقیف اموال غیرمنقول، نافذ نبودن قرارداد یا تعهد به مال توقیف شده است و شرط لازم برای عدم نفوذ، آن است که تعهد به ضرر محکوم‌له باشد.

بنابراین اگر محکوم‌علیه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم‌له زمینه رفع بازداشت از مال توقیف‌شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل کند، این تعهد نافذ است؛ زیرا به ضرر محکوم‌له نیست.

در مورد تبدیل مال توقیف‌شده، اگر مالی از محکوم‌علیه در مقابل خواسته یا محکوم‌به توقیف شده باشد، محکوم‌علیه می‌تواند یک بار تا قبل از شروع به عملیات فروش، تبدیل مالی را که توقیف شده است، به مال دیگری درخواست کند؛ مشروط بر اینکه مالی که پیشنهاد می‌شود، از حیث قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلاً توقیف شده است، کمتر نباشد.

محکوم‌له نیز می‌تواند یک بار تا قبل از شروع به عملیات فروش تبدیل مال توقیف‌شده را درخواست کند.

در صورتی که محکوم‌علیه یا محکوم‌له به تصمیم قسمت اجرا معترض باشند، می‌توانند به دادگاه صادرکننده اجراییه مراجعه کنند و تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است.

مالی که محکوم‌له برای توقیف، معرفی می‌کند یا دایره اجرا می‌خواهد، توقیف کند، باید خارج از مستثنیات دین باشد.

قانون بر تأدیه طلب دیگری إذن داده است. بنابراین در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم‌له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع کرده است، توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن تقاضا کند و در این صورت وثیقه و توقیف‌های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بی‌درنگ توقیف می‌شود.

حاضر نبودن محکوم‌له و محکوم‌علیه مانع از توقیف مال نمی‌شود، اما توقیف مال به طرفین اعلام خواهد شد.

در قانون اجرای احکام مدنی توقیف مازاد تجویز شده است؛ یعنی مالی که در قبال بدهی معینی در وثیقه یا توقیف شخص دیگری باشد و ارزش مال هم بیشتر از مبلغی باشد که به سبب آن، وثیقه انجام شده یا توقیف صورت گرفته است، در این حالت ارزش اضافی مال توثیق یا توقیف‌شده می‌تواند در برابر مبلغ معین دیگری توقیف شود.